XV Cobreap

Maria dos Anjos avalia a Engenharia Nacional e ressalta o COBREAP como referência no mundo

Eng. Maria dos Anjos

Especialista internacional em Avaliações afirma que o Brasil é um dos países mais desenvolvidos no setor e que o COBREAP é um evento único no mundo

Maria dos Anjos Ramos, engenheira civil, reconhecida internacionalmente como uma das maiores especialistas em Engenharia de Avaliações e Bens Patrimoniais, registrou a participação e o crescimento do Brasil no setor. Revelou ainda, que o país é um dos mais desenvolvidos e organizados do mundo, devido ao elevado nível técnico dos profissionais.

Nesta entrevista concedida para a comissão organizadora do XV COBREAP, a engenheira ressalta a importância e a representatividade do Congresso.

Considero uma das mais desenvolvidas no mundo, se não mesmo a mais desenvolvida e organizada. Tem uma base mais elevada no que é habitual nos países de cultura anglo-saxônica, pois é realizada por técnicos licenciados e com cursos de formação bem estruturados. Porém necessita de alguma atualização no que se refere a questões não puramente estatísticas, mas de caráter econômico social. É necessário manter o elevado nível científico que alcançaram, sem se afastar do conhecimento conjuntural do país e até do mundo, bem como do entendimento dos mercados e dos seus ciclos.

Em resumo, usarem a estatística como uma ferramenta (tal como utilizam o carro) sem perderem a qualidade de pensadores sérios, responsáveis, criativos e com livre arbítrio. Todos os exageros são perigosos.

Mas o mercado era especial: a inflação incontrolável e o poder de compra concentrado. O mercado no Brasil era verdadeiramente brasileiro, quase impossível de integrá-lo dentro das classificações tradicionais da economia. Dessa forma, os avaliadores, de forma notável, desenvolveram processos que asseguravam rigor e seriedade nos seus trabalhos, principalmente quando estavam sujeitos ao contraditório, todos sabemos que se podem “fabricar” resultados.

O fato do Brasil ter andado tão adiante dos outros, gera o risco de criar um corpo de avaliadores que sem o auxílio da tecnologia, não saberiam pensar como engenheiros e arquitetos. No dia em que isso acontecer acaba a nossa profissão.

O COBREAP é um evento fantástico, resultante do esforço dos avaliadores brasileiros que dificilmente se repete em outro país. O Congresso permite o encontro de companheiros de todo o mundo para compartilharem conhecimentos e experiências, que a todos enriquece. Creio que todos ganham com isso.

A palavra globalização, quer se goste ou não, é mais do que uma palavra: hoje o dinheiro vem da Espanha ou de Singapura, para desenvolver projetos que podem ser vendidos nos Estados Unidos ou na Irlanda. Não se podem fechar as portas.

O avaliador, além da formação técnica, tem que conhecer vários idiomas, viajar, se relacionar com outros companheiros de profissão, sem esquecer as particularidades do mercado onde vive e trabalha.

Devo dizer que aprendi muito durante os diversos COBREAPacutes em que estive. Conheci gente boa e muito competente e, apesar de já ter recebido um convite para fazer doutorado numa Universidade de prestígio estrangeira, foi no COBREAP de Florianópolis, que o Ibá Ilha Moreira e o Vicente Caballer me convenceram a avançar. Posso dizer então, que devo meu doutorado a um COBREAP !

Acredito que o um Congresso dessa grandeza poderia ser mais divulgado internacionalmente para incrementarmos a participação dos profissionais estrangeiros. Seria interessante uma divulgação através do IVSC, do Tegova, da ATASA, do Appraisal Institute, do SOITAVE e tantas outras Instituições e Associações Internacionais. Outra sugestão, é que o conteúdo do COBREAP seja veiculado na internet em outros idiomas para que todos tenham acesso.

O que acontece no Brasil não é muito diferente do que acontece em outros países: O respeito pela história e pelo passado depende sempre do que a sociedade sente diante desse passado. Ora, alguns acham que foi bom, outros acham ruim. As lembranças não são coincidentes, seja individualmente ou em grupo. Desta forma é difícil gerar um comportamento concordante. Primeiro haverá que libertar-se das cargas negativas e olhar esse patrimônio como algo que deve apontar a um futuro melhor.

Se não houver cultura, no sentido lato do termo, e sensibilidade, os monumentos históricos “não valem nada. O seu valor advém da transformação de variáveis, na sua maioria subjetivas, que passam pelo coração do povo e, a partir daí se podem reduzir a montantes monetários. Enquanto não houver um “movimento nacional” de respeito, veneração, curiosidade e preservação da história, não se pode chegar ao seu conhecimento, pois não se ama o que não se conhece. Além dos monumentos, que possuem um valor econômico enorme, há muito mais a preservar: o meio ambiente, a gastronomia, o artesanato, a música, entre outros.

5) Por que ainda existe a percepção equivocada que um bem histórico por pertencer a todos vale menos ? Como mudar este conceito entre engenheiros, arquitetos e compradores ?

Em relação ao valor monetário do Bem, normalmente se deve a falta de cultura e sensibilidade, quase diria que uma não funciona sem a outra. Muitas vezes as pessoas levantam dúvidas que nem sequer as têm, mas querem se fazer de “advogados do diabo”, e acabam muitas vezes enveredando no próprio diabo e não saem do mesmo local!

Apetece-me perguntar: Quando se fazem avaliações, na sua maior parte, não se parte de pressupostos? E não se colocam condicionantes nos relatórios? E não há o valor do uso alternativo? Pois bem, temos tantas ferramentas ao nosso dispor, basta saber usá-la.

Se o patrimônio histórico não vale nada, porquê foi classificado ? Só por ser bonito ? Isso não tem lógica. Além do mais, um proprietário que preservou sua propriedade, com mais investimentos que as demais, é expoliado em favor dos outros? Se o proprietário não abdica dele por sua livre e espontânea vontade seria um ato de tremenda injustiça.

No que se refere a mudar o conceito dos profissionais, acredito que “ensinar”, quer aos técnicos, quer aos compradores e vendedores, mesmo os que não têm limtes, a verdadeira importância do Bem para o desenvolvimento e sustentabilidade da sociedade como um todo, seria importantíssimo e todos ganhariam.

6) O governo, seja ele municipal, estadual ou federal é sempre o maior comprador de um bem histórico. Não deveriam ser os primeiros a pagarem o valor justo? Por que isso não acontece?

Todos deveriam pagar o valor justo. No mercado, diz-se normalmente que um negócio só é bom quando é bom para ambas as partes: vendedor e comprador. Quando alguém sai prejudicado em um negócio, alguma coisa está errada.

Posso dizer que é uma pergunta a que não posso responder e que a faço a mim mesma, muitas vezes. Ai está uma coisa que dificilmente acontece num país desenvolvido em termos culturais.

Cada caso é um caso. Não há dois monumentos exatamente iguais, mas há semelhanças e variáveis que se repetem e que podem ser muito importantes em alguns e menos em outro.

Por exemplo: A raridade costuma ser muito importante e a funcionalidade também. Imagine um monumento que pode ser transformado num hotel ou num espaço comercial especial. Neste último caso, a superfície também seria muito importante.

O fato de ter boas vistas e uma vizinhança agradável e segura é importante, bem como o tipo de classificação – se dada pela UNESCO, ou pelo Município, por exemplo – o seu estado de conservação, etc.

É uma questão de senso comum: em algumas avaliações costumamos usar a análise fatorial, porque se reduzem as variáveis que estão mais relacionadas entre elas, em “clusters”. Claro que existem outras formas de cálculo.

Atravessamos um ciclo conturbado que está a afetar sociedades muito organizadas, com mercados imobiliários maduros e com elevado grau de transparência, onde este acontecimento não era esperado.

Não se trata de algo inédito, embora com alguns aspectos diferentes. O que é crise para muitos será um momento de grandes oportunidades para outros. Naturalmente nada ficará como antes, sempre foi assim com o mercado imobiliário. Este é só mais um e será o pior para quem o está a viver. Há que manter uma atitude correta e não se deixar alarmar. Os “inexperientes” são os mais alarmistas, mas nem sempre foram os mais prudentes quando isso lhe proporcionava bons resultados. Historicamente, e do que me recordo, já vivi a crise de 1973 a trabalhar, os imóveis com muita qualidade e uma boa localização, não são muito afetados por crises. Creio que agora acontecerá a mesma coisa.

Como membro do IBAPE estou curiosa para saber como será abordada a questão das grandes urbanizações, como os Resorts, que serão construídos no Brasil, além das questões ambientais. Sem dúvida, são dois valores que se cruzam pacificamente ou com violência. A questão da crise, graças aos Estados Unidos e grande parte da Europa, a sua influência no ensino das Avaliações, isto porque, apesar das Avaliações se referirem a uma data, não exclui a responsabilidade do avaliador. Para tanto, há que prepará-lo num pensamento mais moderno, criativo e inovador. Estamos a ficar velhos se não inovarmos nada. Os mercados estão ai se mexendo, e nós??

Gostaria também que no XV COBREAP fosse debatida a importância da vida útil dos imóveis na garantia hipotecária e a avaliação onde não há evidências de mercado, sobretudo em períodos de crise.

Tenho certeza de que esta edição do Congresso trará assuntos muito importantes e que ao serem debatidos, certamente se fará Luz e se alcançarão grandes resultados, acabando com crenças e atitudes atávicas e destruidoras, que só prejudicam a todos.

Portuguesa, 55 anos é Engenheira Civil, especialista em Engenharia de Avaliações e Bens Patrimoniais, é doutora pela Universidade Politécnica de Valência (Espanha) e coordena o mestrado de Avaliações na mesma Instituição.